Comment faire partir un locataire rapidement

Savoir gérer les impayés de loyer et les procédures d'expulsion est crucial pour les propriétaires bailleurs. Cet article détaille les étapes pour faire partir un locataire rapidement tout en respectant la loi.

Vérifier et réagir aux premiers impayés

Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, il est primordial de suivre de près les paiements de loyers de vos locataires. Les impayés peuvent rapidement mettre en péril votre investissement locatif et votre situation financière personnelle. Voici quelques conseils pour réagir efficacement dès les premiers signes d'impayés.

L'importance de vérifier régulièrement les paiements

En tant que bailleur, vous devez impérativement vérifier chaque mois que le loyer a bien été réglé à la date prévue dans le contrat de location. Ne laissez pas passer un retard de paiement sans réagir, car cela pourrait inciter le locataire à se croire autorisé à différer le règlement du loyer. Dès le premier impayé constaté, contactez votre locataire pour en comprendre la raison. Plusieurs causes peuvent expliquer un retard ou un défaut de paiement :

• Un changement de situation professionnelle (perte d'emploi, baisse de revenus...)
• Des problèmes de santé empêchant temporairement le locataire de travailler
• Des difficultés passagères de trésorerie
• Un simple oubli

Instaurer un dialogue avec le locataire

La communication est essentielle pour gérer au mieux un impayé de loyer. Contactez votre locataire par téléphone ou par email pour lui demander des explications. Adoptez une attitude ferme sur le principe du paiement du loyer, tout en vous montrant à l'écoute de sa situation. Si le locataire traverse une période difficile mais que sa bonne foi n'est pas en doute, vous pouvez envisager des solutions temporaires comme :

• Accorder un délai supplémentaire de quelques jours pour régler le loyer
• Mettre en place un échéancier permettant un paiement en plusieurs fois

Veillez cependant à ce que le retard soit rapidement résorbé, idéalement sous un mois maximum. Exigez que le locataire vous fournisse des justificatifs (attestation employeur, certificat médical...) pour étayer ses dires.

Garder une trace écrite de tous les échanges

Dans vos échanges avec le locataire, privilégiez autant que possible la communication écrite (email, SMS, courrier recommandé...). Vous disposerez ainsi de preuves en cas de contentieux. Même un accord verbal doit être confirmé par écrit. Si vous convenez d'un échéancier ou d'un report de paiement, formalisez-le dans un document daté et signé par les deux parties. Vous éviterez ainsi toute contestation ultérieure sur les engagements pris. En réagissant sans délai aux premiers impayés et en instaurant un dialogue ferme mais constructif avec votre locataire, vous mettez toutes les chances de votre côté pour trouver une issue rapide et éviter une dégradation de la situation. Si malgré cela le locataire ne régularise pas sa dette, vous devrez alors envisager d'autres actions.

Engager une procédure amiable

Lorsque les impayés de loyers persistent malgré vos efforts pour trouver une solution avec votre locataire, il peut être tentant d'engager directement une procédure judiciaire. Cependant, avant d'en arriver là, il est souvent préférable de privilégier une approche amiable. Une procédure amiable bien menée peut permettre de faire partir le locataire rapidement, tout en évitant les coûts et les délais d'une action en justice.

Établir un dialogue constructif avec le locataire

La première étape consiste à rencontrer votre locataire pour discuter calmement de la situation. Essayez de comprendre les raisons de ses difficultés financières et montrez-vous à l'écoute. Expliquez-lui clairement votre position et votre souhait de trouver une issue favorable pour les deux parties. L'objectif est d'établir un dialogue constructif et d'amener le locataire à envisager un départ volontaire.

Proposer un accord de départ négocié

Si le locataire se montre ouvert à la discussion, vous pouvez lui proposer un accord de départ négocié. Par exemple, vous pouvez lui offrir une réduction de sa dette locative en échange de son départ dans un délai raisonnable. Vous pouvez également lui accorder une certaine flexibilité sur la date de départ, afin de lui laisser le temps de trouver un nouveau logement. L'idée est de trouver un compromis acceptable pour les deux parties.

Formaliser l'accord par écrit

Une fois que vous vous êtes mis d'accord sur les termes du départ, il est crucial de formaliser cet accord par écrit. Rédigez une lettre de dédite qui précise les engagements de chacun : montant de la dette effacée, date de départ, état des lieux de sortie, etc. Cette lettre doit être signée par le locataire et vous-même. Elle servira de preuve en cas de litige ultérieur.

Accompagner le locataire dans sa recherche de logement

Pour faciliter le départ de votre locataire, vous pouvez lui proposer votre aide dans sa recherche d'un nouveau logement. Par exemple, vous pouvez passer en revue des annonces immobilières ensemble, le conseiller sur les quartiers correspondant à son budget, ou encore le mettre en relation avec d'autres propriétaires de votre réseau. En l'accompagnant dans ses démarches, vous augmentez les chances qu'il trouve rapidement une solution de relogement.

Exemples de réussites

La procédure amiable a fait ses preuves dans de nombreux cas d'impayés locatifs. Ainsi, un propriétaire parisien a réussi à faire partir son locataire, qui avait accumulé 8 mois d'impayés, en lui proposant une remise de 50% de sa dette contre un départ sous 3 mois. Un autre bailleur a obtenu le départ de sa locataire en lui offrant de régler le dépôt de garantie de son nouveau logement. En se montrant conciliant et en aidant le locataire à rebondir, il est souvent possible de dénouer rapidement une situation d'impayé.

Lancer une procédure judiciaire en cas d'échec de l'amiable

Lorsque les tentatives de résolution amiable avec le locataire échouent, il ne reste plus au propriétaire qu'à engager une procédure judiciaire pour obtenir l'expulsion. Cette démarche peut s'avérer longue et coûteuse, mais elle est nécessaire pour faire valoir ses droits en tant que bailleur.

Étape 1 : La mise en demeure

Avant de saisir la justice, le propriétaire doit adresser une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document doit rappeler les manquements du locataire à ses obligations (loyers impayés, dégradations, troubles de voisinage...) et lui enjoindre de régulariser sa situation dans un délai raisonnable, généralement un mois. Si le locataire ne donne pas suite à cette mise en demeure, le bailleur peut alors faire délivrer par huissier un commandement de payer. Ce dernier laisse encore deux mois au locataire pour s'acquitter de sa dette locative avant que le tribunal ne soit saisi.

Étape 2 : La saisine du tribunal d'instance

Passé le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le propriétaire peut assigner le locataire devant le tribunal d'instance du lieu de situation du logement. La procédure se déroule en plusieurs temps :

• L'huissier de justice délivre une assignation à comparaître au locataire, qui dispose d'un mois pour constituer un avocat ;
• Une audience est fixée, au cours de laquelle le juge entend les arguments des deux parties ;
• Le tribunal rend son jugement, qui peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire, assortie d'une astreinte journalière en cas de refus d'obtempérer.

Il faut compter en moyenne six mois à un an entre la saisine du tribunal et l'obtention d'une décision définitive, en tenant compte d'un éventuel appel du locataire.

Étape 3 : L'intervention de l'huissier de justice

Une fois le jugement d'expulsion rendu, c'est à l'huissier de justice de le signifier au locataire et de lui laisser un délai de deux mois pour quitter les lieux. Passé ce délai, l'huissier peut procéder à l'expulsion effective, au besoin avec le concours de la force publique. Le propriétaire doit prendre en charge les frais d'huissier (signification du jugement, établissement du procès-verbal d'expulsion...), ainsi que ceux liés au déménagement et au gardiennage des meubles du locataire. Au total, la procédure judiciaire d'expulsion représente un coût moyen de 3 500 euros.

Sanctions en cas de non-respect de la procédure

Il est primordial pour le bailleur de respecter scrupuleusement les étapes de la procédure d'expulsion. Toute tentative de se faire justice soi-même, en changeant les serrures ou en mettant les affaires du locataire à la rue, est sévèrement punie par la loi. Les sanctions peuvent aller jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Utiliser des techniques non officielles mais légales

Face à un locataire récalcitrant qui accumule les impayés de loyer, certains propriétaires peuvent être tentés de recourir à des méthodes plus expéditives que la procédure judiciaire pour le faire partir. Si certaines techniques de pression psychologique restent dans les limites de la légalité, d'autres pratiques sont formellement interdites et lourdement sanctionnées. Voici quelques pistes à explorer, et d'autres à proscrire absolument, pour convaincre un locataire indélicat de quitter les lieux.

Menacer d'une procédure judiciaire et de ses conséquences

Sans aller jusqu'à entamer une procédure, le propriétaire peut brandir la menace d'une action en justice avec à la clé une expulsion et une saisie sur salaire pour récupérer les impayés. Il peut aussi prévenir le locataire qu'il signalera sa situation à la CAF, ce qui entraînera une suspension des aides au logement. L'objectif est de faire prendre conscience au locataire des graves conséquences de son comportement, afin qu'il régularise sa situation ou qu'il parte de lui-même. Le bailleur peut également exercer un certain nombre de pressions psychologiques, comme des relances régulières par courrier recommandé, des appels téléphoniques ou des visites au domicile. Tant que cela reste mesuré et ne verse pas dans le harcèlement, ces démarches sont légales.

Les pratiques interdites passibles de sanctions pénales

En revanche, certains propriétaires excédés franchissent parfois la ligne rouge en procédant eux-mêmes à l'expulsion "sauvage" de leur locataire. Parmi les méthodes illégales couramment employées :

• Changer les serrures en l'absence de l'occupant pour l'empêcher de rentrer
• Pénétrer dans le logement pour le vider des meubles et effets personnels du locataire
• Couper l'eau, l'électricité ou le gaz pour rendre le lieu inhabitable
• Dégrader délibérément les parties communes ou l'intérieur du logement
• User de menaces, violences ou voies de fait pour contraindre le locataire à partir

Toutes ces pratiques sont passibles de lourdes sanctions pénales. Le propriétaire qui expulse illégalement son locataire risque jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000€ d'amende. Seules les forces de l'ordre sont habilitées à procéder à une expulsion, dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Privilégier les solutions amiables ou la voie légale

Même si les délais d'une procédure d'expulsion peuvent sembler interminables pour un bailleur confronté à un locataire indélicat, mieux vaut éviter de se faire justice soi-même. La meilleure stratégie reste de tout mettre en œuvre pour trouver une issue amiable (échéancier d'apurement de la dette, résiliation anticipée du bail…), ou à défaut d'engager une procédure dans les règles pour obtenir l'expulsion par décision de justice. C'est plus long, mais c'est la seule façon légale de récupérer son bien.

L'essentiel à retenir sur la gestion des locataires défaillants

Bien que certains propriétaires puissent être tentés par des méthodes illégales pour se débarrasser d'un locataire défaillant, il est préférable de suivre la voie judiciaire. Malgré les délais, c'est la solution la plus sûre pour éviter tout litige ultérieur. À l'avenir, on peut espérer une simplification des procédures d'expulsion pour accélérer le processus tout en protégeant les droits des deux parties.