Accroissement de la valeur d’un bien

Accroître la valeur d'un bien immobilier est une préoccupation majeure pour les propriétaires souhaitant optimiser leur investissement. Cet article explore diverses astuces et techniques permettant d'y parvenir, allant des travaux d'embellissement aux stratégies de location innovantes.

Réaliser des travaux d'embellissement

Les travaux d'embellissement constituent un levier efficace pour accroître la valeur d'un bien immobilier. En améliorant l'esthétique et le confort d'un logement, il est possible d'attirer davantage de candidats-locataires ou d'acheteurs potentiels, et ainsi de maximiser le retour sur investissement.

L'impact des travaux esthétiques sur la valeur d'un bien

Selon Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, société de conseil en investissement immobilier, deux types de travaux permettent d'augmenter la valeur d'un bien : les travaux esthétiques et les travaux énergétiques. Les travaux esthétiques, tels que les peintures, l'installation d'une nouvelle cuisine ou d'une nouvelle salle de bain, l'ajout de placards intégrés, de stores et de luminaires, font partie des rénovations qui créent un effet coup de cœur chez les visiteurs.

L'amélioration de l'aménagement intérieur se répercute plus rapidement sur le loyer que les travaux techniques. Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide

Des exemples concrets de travaux d'embellissement rentables

Parmi les travaux d'embellissement les plus rentables, on peut citer :

• L'agencement d'une cuisine fonctionnelle et moderne
• La rénovation d'une salle de bain avec l'installation d'une douche à l'italienne ou d'une double vasque
• La création de rangements intégrés pour optimiser l'espace
• La mise en place d'un éclairage chaleureux et adapté à chaque pièce

À titre d'exemple, si l'installation d'une nouvelle cuisine permet d'augmenter le loyer de 100 euros par mois (soit 1 200 euros par an), et que le rendement actuel du bien est de 4,5%, le budget alloué à cette rénovation ne doit pas dépasser 26 660 euros TTC pour maintenir la rentabilité de l'investissement.

L'importance de rester cohérent dans les rénovations

Cependant, comme le souligne Nicolas Vincent, il est primordial de rester dans une équation cohérente lors de la réalisation de travaux d'embellissement. Investir dans des équipements haut de gamme qui n'auront pas d'impact significatif sur le loyer n'est pas pertinent d'un point de vue financier. L'objectif est de trouver le juste équilibre entre l'amélioration de l'esthétique du bien et la maîtrise des coûts de rénovation.

Réaliser des travaux énergétiques

L'amélioration de la performance énergétique d'un bien immobilier est un levier important pour accroître sa valeur. Les travaux visant à rehausser le score PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) peuvent avoir un impact significatif sur le prix de vente d'un logement, même s'ils se répercutent moins directement sur les loyers.

L'impact des travaux énergétiques sur la valeur d'un bien

Selon SmartBlock, société spécialisée dans les données immobilières, les rénovations énergétiques influencent davantage le prix de vente que le montant des loyers. Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock, explique :

On observe que le gain de loyer est quasiment nul en passant d'un label G à un label D. Seul le fait de dépasser la lettre D permet réellement d'augmenter le loyer.Alexandre Verdonck

Concrètement, pour un appartement situé en Région bruxelloise, le loyer au mètre carré progresse de 16% entre un PEB G et un PEB A, passant de 13,5 €/m² à 15,9 €/m². En revanche, le prix de vente grimpe de 34% entre le moins bon et le meilleur score énergétique, atteignant 4.589 €/m² pour un PEB A contre 3.015 €/m² pour un PEB G.

Exemples de coûts et retours sur investissement

Masteos, un conseiller en investissement immobilier en France, estime que le coût pour améliorer son PEB d'une lettre se situe entre 200 et 300 €/m². Sur cette base, passer d'un PEB G à D permet d'augmenter la valeur d'un bien de 348 €/m². Pour un appartement de 90 m², le budget ne doit donc pas excéder 31.320 € pour les rénovations énergétiques. Parmi les travaux les plus efficaces pour rehausser le score PEB, on peut citer :

• La rénovation de la toiture et l'isolation des combles
• L'installation d'une nouvelle chaudière performante
• Le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
• L'isolation des murs et des planchers

Même si le retour sur investissement n'est pas immédiat en termes de loyers, les travaux énergétiques restent un excellent moyen de valoriser son bien immobilier sur le long terme. Comme le souligne Alexandre Verdonck,

Augmenter le PEB aura un effet deux fois plus important sur le prix de vente que sur le loyer. Le gain sera principalement réalisé lors de la revente.Alexandre Verdonck

Changer la stratégie de location

Pour optimiser la rentabilité d'un bien immobilier locatif, il est parfois judicieux de revoir sa stratégie de location. En adaptant le type de location proposé, il est possible d'augmenter significativement les loyers perçus et donc la valeur globale du bien. Voici quelques options intéressantes à envisager.

Augmenter le nombre de chambres

Selon Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, une société de conseil en investissement immobilier, une option pertinente consiste à augmenter le nombre de chambres dans un appartement. Par exemple, il est parfois possible de créer une troisième chambre dans un appartement initialement deux chambres, si l'agencement le permet. Cette modification permet non seulement d'augmenter le montant du loyer, mais également d'accroître la valeur du bien.

Opter pour une location meublée

Une autre stratégie efficace est de proposer une location meublée. En général, cela permet d'augmenter le montant du loyer et donc de booster le rendement locatif. Prenons l'exemple concret d'un appartement trois chambres d'une valeur de 350 000 euros, soit 400 000 euros tout frais compris :

• Dans le cas d'une location classique, avec un loyer de 1 200 euros/mois, l'investisseur obtiendra un rendement brut de 3,6%.
• S'il le loue meublé, le rendement grimpe à 4,2% avec un loyer de 1 400 euros/mois.

Attention toutefois, lorsque vous louez un bien meublé, le fisc distingue deux types de revenus : les revenus immobiliers et les revenus mobiliers. Sauf si le bail fixe lui-même la partie immobilière et la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer porte sur les meubles, et 60% sur l'immeuble. Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais, le solde est imposé distinctement à 30% (plus centimes additionnels communaux).

Envisager la colocation

Enfin, une dernière option intéressante est de louer le bien en colocation, c'est-à-dire à la chambre. Dans ce cas, le loyer total perçu sera plus élevé que pour une location classique. Reprenons l'exemple de l'appartement trois chambres à 400 000 euros :

• Loué en colocation, le rendement atteint 4,5% avec un loyer total de 1 500 euros/mois.

Bien entendu, le choix de la stratégie de location dépendra de plusieurs facteurs comme la localisation du bien, le type de logement, le marché locatif local, etc. Mais en étudiant attentivement ces différentes options et leur impact sur les loyers et la rentabilité, il est possible d'optimiser significativement la valeur d'un bien immobilier locatif.

Sécuriser le produit pour augmenter sa valeur

Sécuriser un bien immobilier est un levier important pour accroître sa valeur et le rendre plus attractif aux yeux des investisseurs. En réduisant les risques liés à l'investissement, il est possible d'augmenter le prix de vente et de générer une plus-value significative.

La signature d'un bail à long terme pour sécuriser les revenus locatifs

Selon Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, société de conseil en investissement immobilier, la signature d'un bail à long terme est un excellent moyen de sécuriser les revenus locatifs sur une période étendue. Cette sécurité de revenu est très appréciée des investisseurs, qui sont prêts à accepter un rendement plus faible en contrepartie, et donc à payer un prix plus élevé pour acquérir le bien.

"Pour augmenter la valeur d'un bien, il faut le sécuriser. Le fait de signer un bail à long terme permet, par exemple, de sécuriser les revenus locatifs à long terme. L'investisseur appréciera cette sécurité de revenu et sera même prêt à accepter un rendement plus faible et donc, à payer un prix plus élevé pour l'actif."Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide

Vendre en période de hausse des prix pour maximiser la plus-value

En réduisant le risque lié à l'investissement, il devient possible de vendre le bien plus cher et de réaliser une plus-value conséquente. Nicolas Vincent souligne l'importance de vendre au bon moment, idéalement lorsque le marché immobilier est orienté à la hausse :

"En faisant baisser le risque, il pourra aussi vendre son bien plus cher et créer de la plus-value. L'investisseur devra idéalement acheter lorsque le marché est baissier, ce qui est actuellement le cas, et vendre lorsque les prix remontent."Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide

Exemples de stratégies pour sécuriser un bien immobilier

Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour sécuriser un bien immobilier et accroître sa valeur :

• Réaliser des travaux de rénovation et d'entretien réguliers pour maintenir le bien en parfait état
• Souscrire une assurance multirisque habitation complète pour couvrir les dommages éventuels
• Installer des équipements de sécurité (alarme, serrures renforcées, etc.) pour prévenir les intrusions et les dégradations
• Opter pour des matériaux et des équipements de qualité pour garantir la durabilité et la fiabilité du bien

En appliquant ces différentes stratégies, il est possible de renforcer la sécurité et la pérennité d'un bien immobilier, le rendant ainsi plus attractif pour les investisseurs et permettant de maximiser sa valeur à la revente.

L'essentiel à retenir sur l'accroissement de la valeur d'un bien

Que ce soit par des travaux esthétiques, énergétiques ou en modifiant la stratégie locative, de nombreuses options s'offrent aux propriétaires pour augmenter la valeur de leur bien immobilier. De plus, sécuriser le produit en signant des baux long terme contribue à rassurer les investisseurs et à valoriser le patrimoine. À l'avenir, ces différents leviers permettront sans doute d'optimiser davantage le rendement des actifs immobiliers résidentiels.